da Londra, mercoledì 5 luglio 2017

Cinque segreti per fare una fortuna dagli immobili

'Quanto varrà la mia casa tra due anni?'

Per la maggior parte di noi, l'acquisto di una casa è uno dei più grandi acquisti che facciamo. Di solito è il nostro investimento più importante. E la maggior parte di noi lo fa in gran parte con soldi presi in prestito.

Akhil Patel ha un insolito modo di guardare al mercato immobiliare che – lui crede – gli permette di prevedere con anni in anticipo il 'grande ciclo', che secondo Akhil e il suo seguito di fedelissimi, spiega più o meno tutto quello che è successo nei mercati finanziari negli ultimi 200 anni. 

 

1. Il terreno è il vero bene (non l'edificio) ed è volatile

Ogni ciclo porta con sé un notevole aumento nel valore del terreno. È molto volatile in termini di prezzo. Diciamo che una casa (con una sostituzione di valore di £50k, – vale a dire, il costo per sostituire l'edificio se brucia) si vende per £100k all'inizio del ciclo. Supponiamo che nel corso del ciclo aumenta a £250k, 14 anni più tardi. Questo non è irragionevole, infatti ciò rappresenta un aumento relativamente modesto del 5% all'anno (circa). Supponendo che il valore di sostituzione non è cambiato, vorrebbe dire che il sottostante terreno sarà andato da £50k a £200k – un aumento di quattro volte nel corso del ciclo, rispetto a 2,5 volte per la proprietà nel suo complesso. 

Allo stesso modo, se i prezzi degli immobili sono caduti del 30% nel corso della recessione, la caduta sarebbe attribuibile al valore del terreno. Mentre la proprietà sarebbe caduta nel valore di £175k, il valore del terreno sarebbe andato da 200K £ a £125k. Un calo di quasi il 40%.

Il terreno aumenta in valore attraverso tre modi principali: 

  1. Guadagna dal ciclo nel tempo (nel senso che una marea che sale solleva tutte le navi). Con la prosperità economica il valore degli immobili sale. Questo guadagno è il meno specifico.

  2. Guadagna grazie alle infrastrutture ed ai servizi – scuole, mezzi di trasporto, strutture ricreative, imprese locali, strade pulite e illuminate, quartieri sicuri ecc – tutte le cose che rendono un luogo desiderabile.

  3. Trae vantaggio dai miglioramenti sul sito stesso – aumentando la superficie abitabile– aggiungendo camere, pavimenti, ecc. O aggiungendo unità abitative in loco.

Ricorda, mentre le economie si sviluppano, il terreno prende tutti i guadagni -

 

 2. Mutuo per acquisire una proprietà in una buona posizione e far pagare gli interessi  a qualcun altro

Scoprirete che quando si apprezza il valore in conto capitale del vostro immobile sarete in grado di rifinanziare il mutuo ad un valore superiore. Sarete anche in grado di creare un flusso di reddito da locazione, che è possibile utilizzare per acquistare altri beni o come un reddito spendibile.

Assicuratevi di prestare attenzione a dove siamo nel ciclo.  Non dovete affrontare  la recessione dove i vostri affitti non possono soddisfare i pagamenti degli interessi.

L'acquisto in una buona posizione è importante. Valutate i servizi e l'accesso ai posti di lavoro, scuole, negozi e strutture ricreative che rendono un posto desiderabile.

Questa è chiamata legge di assorbimento.

 

3. Sfruttare la legge di assorbimento

Capire quando una posizione risulta attualmente indesiderabile, ma vedere un'opportunità di acquisto a causa di futuri miglioramenti che porteranno le persone ad andare ad abitare sul posto. Una volta che questo comincia ad accadere, i prezzi possono iniziare ad aumentare molto rapidamente.

(Acquistare al momento giusto del ciclo dovrebbe garantire un buon ritorno. E troverete che è possibile affittare a livelli più alti più una posizione è desiderabile)

 

4. Acquistare vicino (ma non troppo vicino) a stazioni ferroviarie nuove o migliorate o  a mezzi di trasporto

Ci sono una serie di studi accademici che hanno analizzato la velocità di rivalutazione dell'immobile a seguito di miglioramenti ai trasporti pubblici.

Una vasta gamma di studi mostra la probabilità di guadagni extra nell'ordine del 30-120% per immobili residenziali e commerciali nelle aree che circondano tali migliorie. L'aumento dei prezzi dipende dalla vicinanza alla stazione ferroviaria... fino a un certo punto. Se siete troppo vicini (vale a dire, frontali o adiacenti la linea ferroviaria) non è meglio che essere troppo lontani.

Così se cercate posti per acquistare, fate ricerche su dove il governo sta costruendo le nuove infrastrutture di trasporto e cominciare a guardare lì.

 

 5. Quando comprare

Se si investe intorno a una stazione si deve anche sapere quando comprare. I più grandi guadagni, saranno durante i due anni prima della costruzione e i due anni successivi al completamento. Pertanto, comprare il più presto possibile.

Anche dopo che le implementazioni  dei trasporti sono completate i guadagni offerti dal ciclo generale fanno un'ottima opportunità di acquisto – ma si otterranno solo i guadagni generali, non quelli dello sviluppo della nuova infrastruttura.

 

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